Fastighetsunderhåll: Komplett Guide 2025
Lär dig allt om effektivt fastighetsunderhåll för byggföretag. Från planering och kostnadsberäkning till digitala verktyg som sparar tid och pengar.
Fastighetsunderhåll är ryggraden i varje framgångsrikt fastighetsföretag. Det handlar inte bara om att laga det som går sönder, utan om att systematiskt planera, förebygga problem och maximera fastighetens värde över tid.
I den här guiden delar vi med oss av vår erfarenhet från hundratals byggprojekt och visar hur moderna digitala verktyg kan förenkla hela processen. Vi täcker allt från grundläggande planering till avancerad kostnadsoptimering.
Vad är fastighetsunderhåll?
Fastighetsunderhåll omfattar alla åtgärder som vidtas för att bevara och förbättra en fastighets skick, funktionalitet och värde. Det inkluderar allt från rutinmässiga inspektioner och mindre reparationer till större renoveringar och systemuppdateringar.
För ett byggföretag innebär fastighetsunderhåll både ett ansvar och en affärsmöjlighet. Genom att erbjuda professionella underhållstjänster kan du hjälpa dina kunder att undvika dyra akutåtgärder och samtidigt bygga långsiktiga relationer.
De tre huvudkategorierna
Förebyggande underhåll
Planerade åtgärder som förhindrar problem innan de uppstår. Exempel: regelbundna inspektioner, målning, och serviceåtgärder.
Korrigerande underhåll
Åtgärder som vidtas när något har gått sönder eller slutat fungera. Exempel: reparation av läckage, byte av trasiga komponenter.
Förbättrande underhåll
Uppgraderingar som ökar fastighetens värde och funktionalitet. Exempel: energieffektivisering, modernisering av installationer.
💡 Varför är fastighetsunderhåll viktigt?
- ✓Bevarar och ökar fastighetens värde över tid
- ✓Minskar risken för dyra akuta reparationer med upp till 60%
- ✓Säkerställer en säker och trivsam miljö för användare
- ✓Uppfyller lagkrav från Arbetsmiljöverket och Boverket
- ✓Förbättrar energieffektivitet och sänker driftskostnader
Planering av fastighetsunderhåll
En välplanerad underhållsstrategi är skillnaden mellan kaos och kontroll. Studier visar att företag med systematisk underhållsplanering sparar i genomsnitt 30-40% på underhållskostnader jämfört med de som arbetar reaktivt.
Steg för att skapa en effektiv underhållsplan
1. Inventera fastigheten
Börja med att göra en grundlig inventering av alla komponenter som kräver underhåll. Detta inkluderar:
- • Tak och fasad (ytskikt, tätningar, stuprör)
- • VVS-system (rör, ventiler, dräneringar)
- • El-installationer (säkringar, ledningar, uttag)
- • Värme- och ventilationssystem
- • Fönster och dörrar
- • Grundkonstruktion och mark
2. Bedöm tillstånd och prioritera
Klassificera varje komponent efter tillstånd och prioritet. Vi rekommenderar en skala från 1-5:
- Prioritet 1: Akut - säkerhetsrisk eller funktionskritiskt
- Prioritet 2: Behöver åtgärdas inom 6 månader
- Prioritet 3: Planeras inom 1 år
- Prioritet 4: Planeras inom 2-3 år
- Prioritet 5: God kondition, rutinunderhåll
3. Skapa en tidsplan
Fördela underhållsåtgärder över året baserat på säsong och prioritet. Till exempel:
Vår & Sommar
- • Takinspektion efter vintern
- • Fasadtvätt och målning
- • Utvändig reparation
- • Trädgårds- och markunderhåll
Höst & Vinter
- • Förberedelser inför vintern
- • VVS-service och kontroller
- • Ventilationsrengöring
- • Invändiga renoveringar
4. Budgetera realistiskt
En tumregel inom fastighetsunderhåll är att avsätta 1-2% av fastighetens värde per år för löpande underhåll. För en fastighet värd 10 miljoner kronor innebär det 100 000-200 000 kr årligen.
Tips: Lägg till 20% buffert för oväntade kostnader. Med ByggLog kan du följa budget i realtid och få varningar när projekt närmar sig kostnadstaket.
5. Dokumentera och följ upp
Dokumentation är nyckeln till framgångsrikt underhållsarbete. Varje åtgärd ska dokumenteras med:
- • Datum och utförare
- • Beskrivning av åtgärd
- • Kostnader (arbetskraft + material)
- • Foton före och efter
- • Nästa planerade åtgärd
Med ByggLogs projekthanteringssystem sparas all dokumentation automatiskt och kopplas till specifika fastigheter och kunder.
Förebyggande underhåll - investering som lönar sig
Förebyggande underhåll handlar om att agera innan problemen uppstår. Det är som att gå på regelbundna hälsokontroller istället för att vänta tills man blir sjuk. Kostnadsskillnaden är dramatisk.
Exempel: Takunderhåll
Reaktivt (vänta tills läckage)
- • Akut taklagning: 80 000 kr
- • Vattenskador i tak: 45 000 kr
- • Fuktskador i isolering: 35 000 kr
- • Mögelskador: 60 000 kr
- Total kostnad: 220 000 kr
Förebyggande (regelbunden inspektion)
- • Årlig inspektion: 3 000 kr
- • Tätning av fogcracks: 8 000 kr
- • Rensning av stuprör: 2 500 kr
- • Mindre reparationer: 12 000 kr
- Total kostnad (5 år): 127 500 kr
Besparing: 92 500 kr (42% lägre kostnad)
Kritiska områden för förebyggande underhåll
1. Tak och fasad
Rekommenderad frekvens: 2 gånger per år (vår + höst)
- • Kontrollera takpannor och plåt för rostskador
- • Inspektera tätningar runt skorstenar och ventiler
- • Rensa stuprör och takbrunnar från löv och skräp
- • Kontrollera fasadens skick och målningsbeho
- • Inspektera fönster- och dörrkarmar för fuktskador
2. VVS-system
Rekommenderad frekvens: Årlig kontroll + löpande övervakning
- • Spola varmvattenberedare och kontrollera anodstopp
- • Inspektera synliga rör för läckage och korrosion
- • Kontrollera avloppsrör och fall
- • Testa backventiler och nödavlopp
- • Servicea cirkulationspumpar
3. Ventilation
Rekommenderad frekvens: Varje år (enligt BBR krav)
- • Rengöra eller byta filter i ventilationsaggregat (FTX)
- • Kontrollera och rensa frånluftsgaller
- • Mät luftflöden för att säkerställa korrekt ventilation
- • Kontrollera fläktar och drivremmar
- • Inspektera ventilationskanaler för nedsmutsning
4. Värmesystem
Rekommenderad frekvens: Årlig service före värmesäsongen
- • Servicea värmepanna eller värmepump
- • Kontrollera och justera radiatortermostatventiler
- • Lufta radiatorer och kontrollera tryck i systemet
- • Kontrollera isolering på värmerör i kallare utrymmen
- • Testa säkerhetsventiler och expansionskärl
💡 ByggLog-tips: Automatisera påminnelser
Skapa återkommande underhållsuppgifter i ByggLog som automatiskt påminner dig när det's dags för nästa inspektion. Koppla till specifika fastigheter och tilldela ansvariga montörer direkt i appen.
Kostnader och ROI för fastighetsunderhåll
Många fastighetsägare ser underhåll som en kostnad, men i verkligheten är det en investering som ger direkt avkastning. Låt oss titta på siffrorna.
Genomsnittliga underhållskostnader per kvm och år
| Fastighetstyp | Underhåll (kr/kvm/år) | Total drift (kr/kvm/år) |
|---|---|---|
| Flerfamiljshus | 180-250 kr | 450-600 kr |
| Kontor | 220-300 kr | 550-750 kr |
| Industri/lager | 120-180 kr | 300-450 kr |
| Handel/butik | 250-350 kr | 650-900 kr |
ROI-beräkning: Systematiskt underhåll vs. Reaktivt
Exempel: Flerfamiljshus 2000 kvm, 10 år
Reaktiv strategi (ingen planering)
- • År 1-3: Minimal underhåll, 100 kr/kvm/år = 600 000 kr
- • År 4-6: Akuta problem, 350 kr/kvm/år = 2 100 000 kr
- • År 7-10: Stora renoveringar, 500 kr/kvm/år = 4 000 000 kr
- Total 10 år: 6 700 000 kr
Systematisk strategi (med underhållsplan)
- • År 1-10: Förebyggande underhåll, 220 kr/kvm/år = 4 400 000 kr
- • Mindre akuta åtgärder (20% av reaktiv), 180 kr/kvm/år = 360 000 kr
- • Digitalt verktyg (ByggLog), 15 000 kr/år = 150 000 kr
- Total 10 år: 4 910 000 kr
Besparing: 1 790 000 kr (27% lägre kostnad)
Plus ökat fastighetsvärde, nöjdare hyresgäster och färre störningar
Osynliga kostnader vid dåligt underhåll
Direkta kostnader
- • Akuta reparationer (ofta 3-5x dyrare)
- • Förkortad livslängd på komponenter
- • Följdskador från utebliven åtgärd
- • Höjda försäkringspremier
- • Dyra konsulter för akuta ärenden
Indirekta kostnader
- • Minskad fastighetsvärde (5-15%)
- • Svårighet att attrahera hyresgäster
- • Lägre hyresintäkter
- • Tid och stress för fastighetsägare
- • Skadat rykte och varumärke
Digitala verktyg förenklar fastighetsunderhåll
Moderna byggföretag använder digitala verktyg för att effektivisera sitt underhållsarbete. Resultatet? Upp till 40% tidsbesparning, bättre översikt och nöjdare kunder.
Hur ByggLog förenklar fastighetsunderhåll
📋 Centraliserad underhållsplanering
Skapa och hantera underhållsplaner för alla dina fastigheter på en plats. Återkommande uppgifter skapas automatiskt och tilldelas rätt person.
- • Automatiska påminnelser före varje åtgärd
- • Koppla underhållsplan direkt till budget
- • Se historik för varje fastighet
📱 Mobil tidrapportering direkt på plats
Montörerna rapporterar tid och material direkt från sin mobil när de är på plats. Inga papperslappar som försvinner.
- • Foto-dokumentation med GPS-taggning
- • Rapportera avvikelser direkt
- • Signera arbetsorder digitalt
💰 Kostnadsuppföljning i realtid
Se exakt hur mycket varje underhållsåtgärd kostar och jämför mot budget. Inga överraskningar i slutet av månaden.
- • Automatisk kostnadskalkylering
- • Varningar när budget närmar sig taket
- • Exportera rapporter för redovisning
📊 Kundportal för ökad transparens
Fastighetsägaren får tillgång till en portal där de kan följa underhållsarbetet i realtid, godkänna ÄTA-arbeten och se hela historiken.
- • Kunden ser planerade och utförda åtgärder
- • Elektronisk signering av tilläggsarbeten
- • Automatisk fakturering när arbete är klart
🔄 Integration med ekonomisystem
ByggLog integrerar med populära ekonomisystem som Fortnox, vilket innebär att fakturering och bokföring sker automatiskt.
- • Automatisk fakturagenering
- • ROT/RUT-avdrag beräknas korrekt
- • Synkronisering med bokföring
Redo att digitalisera ditt fastighetsunderhåll?
Prova ByggLog gratis i 14 dagar. Ingen bindningstid eller kreditkort krävs.
Starta din gratisperiod →Lagkrav och arbetsmiljö
Fastighetsunderhåll är inte bara en ekonomisk fråga - det's också en juridisk skyldighet. Som fastighetsägare eller förvaltare har du ansvar enligt flera lagar.
Viktigaste lagkraven
Plan- och bygglagen (PBL)
Enligt PBL ska byggnader hållas i sådant skick att de inte orsakar skador eller olägenheter och inte vanställer omgivningen.
Praktisk tillämpning: Regelbunden fasadunderhåll, reparation av skador, säkerställa att byggnaden uppfyller nuvarande säkerhetskrav.
Boverkets byggregler (BBR)
BBR innehåller tekniska krav på bland annat ventilation, brandskydd, tillgänglighet och energihushållning.
Praktisk tillämpning: Årlig ventilationskontroll (OVK), brandskyddsdokumentation, tillgänglighetsanpassning.
Arbetsmiljölagen (AML)
Gäller för lokaler där människor arbetar. Arbetsgivaren ansvarar för att arbetsmiljön är säker och hälsosam.
Praktisk tillämpning: Kontroll av ventilation, belysning, temperatur, säkra transportsvägar, elsäkerhet.
Jordabalken (för hyresfastigheter)
Hyresvärden ska hålla lägenheten i uthyrbart skick och vidta underhåll som inte beror på hyresgästens vållande.
Praktisk tillämpning: Stamrenovering, byte av vitvaror, underhåll av gemensamma utrymmen.
⚠️ Viktigt att veta
Vid olyckor eller skador kan fastighetsägaren göras ansvarig om det kan visas att underhållet varit bristfälligt. Dokumentera därför alltid genomförda inspektioner och åtgärder. Med ByggLog sparas all dokumentation automatiskt med tidsstämplar och foton.
Checklista: Årshjul för fastighetsunderhåll
Här är en praktisk checklista som du kan använda som grund för din underhållsplanering. Anpassa efter din specifika fastighet och lokala förhållanden.
❄️ Januari - Mars (Vinter)
- □Kontrollera snölast på tak, särskilt efter kraftigt snöfall
- □Skotta bort snö från nödutgångar och ventiler
- □Kontrollera värmesystem och radiatorer
- □Inspektera isolering i kallare utrymmen
- □Servicea snöröjningsutrustning
- □Planera större projekt för kommande säsong
🌱 April - Juni (Vår)
- □Grundlig takinspektion efter vintern (skador från is/snö)
- □Rensa takbrunnar och stuprör från vinterrester
- □Tvätta fasad och fönster
- □Inspektera dränering runt huset
- □Starta trädgårdsunderhåll (gräsklippning, beskärning)
- □Påbörja planerade målnings- och fasadprojekt
- □Kontrollera utomhusutrustning och lekplatser
☀️ Juli - September (Sommar/Höst)
- □Genomför större renoveringsprojekt (bästa vädret)
- □Kontrollera och reparera asfalt, uppfarter och parkeringar
- □Servicea kyla och luftkonditionering
- □Måla om fasad och uteträ
- □Rensa och kontrollera ventilationskanaler
- □Förbered värmesystem inför vintern
🍂 Oktober - December (Sen höst/Tidig vinter)
- □Rensa löv från takbrunnar, stuprör och dräneringar
- □Kontrollera takisolering inför vintern
- □Testa värmesystem och starta uppvärmning
- □Kontrollera fönster och dörrtätningar
- □Töm och isolera utomhuskranar
- □Förbered snöröjningsutrustning
- □Granska och uppdatera underhållsplan för nästa år
💡 Ladda ner checklista
Få en fullständig, anpassningsbar underhållschecklista direkt i ByggLog. Markera av åtgärder allteftersom och få automatiska påminnelser.
Skapa gratis konto →Vanliga frågor om fastighetsunderhåll
Vad kostar fastighetsunderhåll per år?
Fastighetsunderhåll kostar i genomsnitt 1-2% av fastighetens värde per år för löpande underhåll. För en fastighet värd 10 miljoner kronor innebär det 100 000-200 000 kr årligen. Kostnaden varierar beroende på fastighetens ålder, typ och skick. Flerfamiljshus kostar typiskt 180-250 kr/kvm/år, kontor 220-300 kr/kvm/år, och industrilokaler 120-180 kr/kvm/år.
Hur ofta ska man inspektera sin fastighet?
Grundlig fastighetsinspektionen bör göras minst 2 gånger per år - vår och höst. Tak ska inspekteras särskilt noggrant efter vintern och efter kraftiga stormar. Vissa system kräver mer frekventa kontroller: ventilation årligen (lagkrav), värmesystem årligen före säsongstart, och VVS-system löpande övervakning med årlig grundkontroll.
Vad är skillnaden mellan förebyggande och korrigerande underhåll?
Förebyggande underhåll är planerade åtgärder som vidtas innan problem uppstår, som regelbundna inspektioner och serviceåtgärder. Korrigerande underhåll utförs när något redan gått sönder. Förebyggande underhåll är betydligt mer kostnadseffektivt - ofta 60-70% billigare än att vänta tills något går sönder. Det minskar även risken för följdskador och oplanerade driftstopp.
Vilka lagkrav finns för fastighetsunderhåll?
Viktigaste lagkraven kommer från Plan- och bygglagen (PBL) som kräver att byggnader hålls i gott skick, Boverkets byggregler (BBR) med tekniska krav på ventilation och brandskydd, och Arbetsmiljölagen (AML) för lokaler där människor arbetar. Specifikt krävs årlig ventilationskontroll (OVK) enligt lag, brandskyddsdokumentation måste uppdateras, och arbetsmiljön ska vara säker enligt Arbetsmiljöverkets föreskrifter.
Hur kan digitala verktyg hjälpa med fastighetsunderhåll?
Digitala verktyg som ByggLog erbjuder centraliserad underhållsplanering med automatiska påminnelser, mobil tidrapportering direkt från arbetsplatsen, kostnadsuppföljning i realtid, och kundportaler för ökad transparens. Detta resulterar i upp till 40% tidsbesparning, bättre översikt, automatisk dokumentation med foton och GPS-taggning, och nöjdare kunder som kan följa arbetet i realtid.
Vad händer om man inte utför fastighetsunderhåll?
Utan regelbundet underhåll kan fastighetens värde minska med 5-15%, akuta reparationer blir 3-5 gånger dyrare, komponenter får förkortad livslängd, följdskador uppstår, och försäkringspremier ökar. Vid olyckor kan fastighetsägaren göras juridiskt ansvarig om det visas att underhållet varit bristfälligt. Det blir också svårare att attrahera hyresgäster vilket leder till lägre hyresintäkter.
Hur skapar man en effektiv underhållsplan?
En effektiv underhållsplan skapas i fem steg: 1) Inventera fastigheten och lista alla komponenter som kräver underhåll, 2) Bedöm tillstånd och prioritera åtgärder på en skala 1-5, 3) Skapa en tidsplan som fördelar åtgärder över året baserat på säsong, 4) Budgetera realistiskt med 20% buffert för oväntade kostnader, och 5) Dokumentera alla åtgärder med datum, kostnader och foton för framtida referens.
Sammanfattning: Framgångsrikt fastighetsunderhåll
Fastighetsunderhåll är ingen kostnad - det's en investering som bevarar och ökar värdet på din fastighet. Genom att arbeta systematiskt med förebyggande underhåll kan du spara upp till 40% på underhållskostnader samtidigt som du skapar en tryggare och trivsammare miljö.
Nyckeln till framgångsrikt fastighetsunderhåll:
- ✓Planera systematiskt - Skapa en detaljerad underhållsplan och följ den
- ✓Förebygg problem - Agera innan något går sönder, inte efter
- ✓Dokumentera allt - Håll noggrann dokumentation av alla åtgärder
- ✓Använd digitala verktyg - Spara tid och få bättre översikt
- ✓Följ upp kostnaderna - Ha koll på budgeten i realtid
- ✓Kommunicera tydligt - Håll fastighetsägare informerade
Redo att ta ditt fastighetsunderhåll till nästa nivå?
ByggLog hjälper byggföretag att digitalisera och effektivisera hela underhållsprocessen. Från planering och tidrapportering till fakturering och kundkommunikation - allt i ett system.
Ingen bindningstid • Inget kreditkort krävs • Fullständig support på svenska